شراء عقار في تركيا كأجنبي: المستندات التي تطلبها مديرية الطابو

يجوز لمواطني معظم الدول شراء عقارات سكنية وتجارية في تركيا، ضمن حدود مساحية وبعض القيود المكانية. يتم نقل الملكية في مديرية الطابو (Tapu Müdürlüğü) في موعد واحد، لكن هذا الموعد يعتمد على مستندات تُعدّ في الأسابيع السابقة: تقرير تقييم عقاري، وثيقة شراء عملة أجنبية من البنك، ترجمات، ووكالة إن لم تحضروا بأنفسكم. يسرد هذا الدليل تلك المستندات ورسوم 2026. وهو لا يخبركم ماذا تشترون ولا ممن؛ نحن لسنا وسطاء.

من يجوز له الشراء، وماذا

بموجب المادة 35 من قانون الطابو، يجوز لمواطني الدول المدرجة في القائمة التي تحددها الرئاسة تملّك العقارات، حتى 30 هكتاراً على مستوى البلاد وحتى 10% من مساحة أي قضاء. لا يجوز للأجانب شراء عقارات داخل المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية؛ ومنذ 2019 تجري مديرية الطابو هذا الفحص إلكترونياً من بيانات خرائطها، وأُلغي خطاب الموافقة العسكرية المنفصل الذي كان يستغرق أسابيع. يواجه مواطنو عدد قليل من الدول قيوداً إضافية أو شروط معاملة بالمثل؛ وتؤكد مديرية الطابو الأهلية عند طلب الموعد.

المستندات التي تُعدّ قبل الموعد

• جواز السفر مع ترجمة تركية مصدّقة من كاتب العدل (≈ ₺884 للصفحة وفق تعرفة كاتب العدل 2026، تدفعونها لكاتب العدل) ورقم ضريبي تركي؛ راجعوا دليل الرقم الضريبي.
• تقرير التقييم العقاري (değerleme raporu) من مقيّم مرخّص من هيئة أسواق المال (SPK)، يُطلب عبر نظام مديرية الطابو؛ إلزامي لكل تملّك من أجنبي منذ 2019، وصالح ثلاثة أشهر. الأتعاب لشركة التقييم ويدفعها المشتري.
• وثيقة شراء العملة الأجنبية (Döviz Alım Belgesi, DAB). منذ 2022 يجب دفع ثمن الشراء بعملة أجنبية تُباع لبنك تركي قبل النقل؛ يصدر البنك وثيقة DAB بالمقابل بالليرة، وتسجّل مديرية الطابو البيع بما لا يقل عن ذلك المبلغ وعن قيمة التقييم. حوّلوا الأموال إلى حساب بنكي تركي باسمكم في وقت مناسب؛ راجعوا دليل مستندات SWIFT لما يطلبه البنك.
• تأمين الزلازل الإلزامي (DASK) للعقار، باسم المشتري من تاريخ النقل.
• صورتان بيومتريتان للمشتري (وواحدة للبائع).
• مترجم محلّف عند التوقيع إن كان المشتري لا يتكلم التركية، مسجَّل لدى مديرية الطابو، يدفع المشتري أتعابه وفق التعرفة.
• وكالة إن لم تحضروا، تُحرَّر لدى كاتب عدل أو قنصلية تركية، أو في الخارج مع الأبوستيل والترجمة، وتسمّي العقار؛ راجعوا دليل الوكالة.
• من البائع: سند الملكية، الهوية، والقيمة المصرّح بها لدى البلدية (rayiç bedel) وشهادة براءة ذمة.

الرسوم في مديرية الطابو في 2026

رسم الطابو (tapu harcı) هو 4% من سعر البيع المصرّح به، مقسَّم بحكم القانون 2% على المشتري و2% على البائع، وإن كانت العقود كثيراً ما تحمّله للمشتري؛ ولا يجوز أن يقل السعر المصرّح به عن تقرير التقييم أو عن قيمة البلدية. يُضاف رسم صندوق دوّار (döner sermaye ücreti) لكل معاملة ورسم إضافي للمعاملات التي يكون أحد أطرافها أجنبياً، وفق التعرفة السنوية للمديرية العامة للطابو. يدفع المشترون من الخارج أيضاً لشركة التقييم، ولكاتب العدل مقابل الترجمات وأي وكالة، وللمترجم وفق التعرفة، وقسط DASK. لا رسم طابع على النقل نفسه؛ وتُطبَّق ضريبة القيمة المضافة فقط على الشراء من المطورين والشركات، بنسبة 1% أو 10% أو 20% حسب الوحدة، مع إعفاء للشراء الأول من غير المقيمين الذين يحتفظون بالعقار لسنة واحدة.

الموعد وما بعده

يطلب البائع أو المشتري الموعد عبر النظام الإلكتروني لمديرية الطابو (Web-Tapu) أو عند الشباك، مع رفع المستندات؛ تتحقق المديرية من الأهلية وتستدعي الطرفين، عادةً خلال بضعة أيام. في الموعد يوقّع الطرفان السند الرسمي أمام المسجّل، ويقرأه المترجم للطرف الأجنبي، وتُقدَّم إيصالات الرسوم، ويصدر سند الملكية الجديد في اليوم نفسه. بعد ذلك: نقل المرافق إلى اسمكم، والتصريح بالعقار لدى البلدية لضريبة العقار خلال السنة، وإن كنتم تنوون السكن فيه، تسجيل العنوان خلال 20 يوم عمل. تملّك العقار سبب لطلب تصريح إقامة قصير الأمد؛ وليس حقاً في الحصول عليه.

أخطاء شائعة

• الدفع للبائع في الخارج أو نقداً: لا DAB، لا نقل.
• تقرير تقييم أقدم من ثلاثة أشهر يوم الموعد.
• سعر مصرّح به أدنى من التقييم؛ ترفض المديرية أو تعيد مديرية الضرائب التقدير.
• وكالة من دون بيانات قطعة العقار أو من دون صورة.

المصادر

• tkgm.gov.tr — المديرية العامة للطابو والمساحة: تملّك الأجانب، Web-Tapu، الرسوم
• mevzuat.gov.tr — قانون الطابو 2644 المادتان 35–36؛ قانون الرسوم، التعرفة رقم (4)
• resmigazete.gov.tr — الجريدة الرسمية: شرط الدفع بالعملة الأجنبية (2022)، شرط تقرير التقييم (2019)
• tcmb.gov.tr — البنك المركزي: قواعد بيع العملة الأجنبية ووثيقة DAB

أسئلة