Покупка недвижимости в Турции иностранцем: документы, которые требует кадастровое управление

Граждане большинства стран могут покупать жилую и коммерческую недвижимость в Турции с учётом ограничений по площади и нескольких ограничений по расположению. Переход права происходит в кадастровом управлении (Tapu Müdürlüğü) за один приём, но этот приём зависит от документов, подготовленных за несколько недель до него: отчёта об оценке, банковской справки о покупке иностранной валюты, переводов и, если вы не присутствуете, доверенности. В этой статье перечислены эти документы и сборы 2026 года. Она не говорит, что покупать и у кого: мы не выступаем агентами.

Кто может покупать и что

По ст. 35 Закона о кадастре граждане стран из списка, установленного Президентом, могут приобретать недвижимость — до 30 гектаров по всей стране и не более 10% площади любого района. Недвижимость в военных запретных зонах и зонах безопасности иностранцы покупать не могут; с 2019 года эта проверка проводится кадастровым управлением в электронном виде по собственным картографическим данным, а прежнее отдельное военное разрешение, занимавшее недели, отменено. Для граждан нескольких стран действуют дополнительные ограничения или условия взаимности; право на покупку кадастровое управление подтверждает при запросе приёма.

Документы, которые нужно подготовить до приёма

• Паспорт с нотариальным переводом на турецкий (≈ ₺884 за страницу по нотариальному тарифу 2026 года, платите вы нотариусу) и турецкий налоговый номер; см. нашу статью о налоговом номере.
• Отчёт об оценке (değerleme raporu) от оценщика, лицензированного Советом по рынкам капитала (SPK), заказывается через систему кадастрового управления; обязателен для любого приобретения иностранцем с 2019 года, действует три месяца. Вознаграждение оценочной компании платит покупатель.
• Справка о покупке иностранной валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB). С 2022 года цена покупки должна быть оплачена в иностранной валюте, которая продаётся турецкому банку до перехода права; банк выдаёт DAB на эквивалент в лирах, а кадастровое управление регистрирует сделку по цене не ниже этой суммы и оценки. Переведите средства на счёт в турецком банке на своё имя заблаговременно; о том, что спросит банк, см. нашу статью о документах для SWIFT.
• Обязательное страхование от землетрясений (DASK) на объект, на имя покупателя с даты перехода права.
• Две биометрические фотографии покупателя (одна — продавца).
• Присяжный переводчик при подписании, если покупатель не говорит по-турецки, зарегистрированный в кадастровом управлении, оплачивается покупателем по тарифу.
• Доверенность, если вы не присутствуете: оформленная у турецкого нотариуса или в консульстве либо за рубежом с апостилем и переводом, с указанием объекта; см. нашу статью о доверенности.
• От продавца: свидетельство о собственности (tapu), удостоверение личности, заявленная муниципалитетом стоимость (rayiç bedel) и справка об отсутствии задолженности.

Сборы в кадастровом управлении в 2026 году

Пошлина за регистрацию права (tapu harcı) составляет 4% от заявленной цены продажи и по закону делится поровну: 2% покупатель и 2% продавец, хотя договоры часто перекладывают её на покупателя; заявленная цена не может быть ниже отчёта об оценке или муниципальной стоимости. Добавляются сбор оборотного фонда (döner sermaye ücreti) за сделку и надбавка за сделки с участием иностранца по ежегодному тарифу Главного управления кадастра. Покупатели из-за рубежа также оплачивают оценочную компанию, нотариуса за переводы и доверенность, переводчика по тарифу и премию DASK. Гербового сбора на сам переход права нет; НДС применяется только при покупке у застройщиков и компаний по ставке 1%, 10% или 20% в зависимости от объекта, с освобождением для первой покупки нерезидентами, которые сохраняют объект в собственности год.

Приём и что после него

Продавец или покупатель запрашивает приём через онлайн-систему кадастрового управления (Web-Tapu) или у окошка, загружая документы; управление проверяет право на покупку и вызывает обе стороны, обычно в течение нескольких дней. На приёме обе стороны подписывают официальный акт перед регистратором, переводчик зачитывает его иностранной стороне, предъявляются квитанции об оплате сборов, и новое свидетельство о собственности выдаётся в тот же день. После этого: переоформление коммунальных услуг на ваше имя, декларирование объекта в муниципалитете для налога на недвижимость в течение года и, если вы собираетесь там жить, регистрация адреса в течение 20 рабочих дней. Владение недвижимостью — основание для краткосрочного ВНЖ, но не право на него.

Типичные ошибки

• Оплата продавцу за рубежом или наличными: нет DAB — нет перехода права.
• Отчёт об оценке старше трёх месяцев на день приёма.
• Заявленная цена ниже оценки; управление отказывает или налоговая пересчитывает.
• Доверенность без кадастровых данных объекта или без фотографии.

Источники

• tkgm.gov.tr — Главное управление кадастра и земельного реестра: приобретение иностранцами, Web-Tapu, сборы
• mevzuat.gov.tr — Tapu Kanunu 2644, ст. 35–36; Harçlar Kanunu, тариф (4)
• resmigazete.gov.tr — Официальная газета: требование оплаты в иностранной валюте (2022), требование отчёта об оценке (2019)
• tcmb.gov.tr — Центральный банк: правила продажи иностранной валюты и DAB

Вопросы